Los datos del tercer trimestre auguran un año muy favorable para el sector logístico, donde la vacancia continúa en baja a medida que se va superando la pandemia.
“La demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 y 5.000 m²”.
El tercer trimestre de 2021 finalizó con datos de mercado que podrían convertirlo en uno de los mejores años de los últimos tiempos para el sector de depósitos y centros logísticos de Buenos Aires, según el último informe Panorama de Inmuebles Logísticos elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
A partir de la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 metros cuadrados, que se ubica dentro de los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada fue motivada por la expansión de operaciones ya existentes.
Acompañando a este fenómeno, se produjo una baja en la tasa de vacancia que llegó a 14%, representando una disminución de 3,2 puntos porcentuales desde el inicio del año, aunque todavía está lejos del 8,8% en que se ubica la vacancia promedio histórica, sin tomar el período de pandemia.
La vacancia más alta se registró en el submercado Zona Sur (19,7%) y la más baja en Zona Oeste (7,9%). En tanto, la superficie en construcción es de 109.026 metros cuadrados, de los cuales 95% entrará en 2021, poniendo en alerta a la tasa de vacancia.
Precios
El precio promedio de alquiler pedido se mantiene estable respecto del trimestre anterior, ubicándose en cinco dólares el metros cuadrado. El más alto se encuentra en clase A+, donde Zona Sur presenta un precio de USD 5,9 m² y Triángulo de San Eduardo USD 5,6 m².
Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield , aseguró que “el mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 metros cuadrado, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018”.
“Sumado a la baja en la tasa de vacancia, muestra un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, añadió.
Agregó que “el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”.
Por radios
Al tradicional estudio por submercados, Cushman & Wakefield sumó hace un año el análisis bajo el “Sistema de radios” para comprender mejor el comportamiento del mercado inmobiliario logístico que vino creciendo sostenidamente de la mano del ecommerce.
Este sistema se elaboró tomando como eje el epicentro de la Ciudad. De este modo, se dividió el mercado en cuatro franjas: Última milla (primer radio, de 0 a 15 kilómetros), Gran conurbano (segundo radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (tercer radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (cuarto radio, de 45 a 60 km).
De acuerdo con el análisis de este trimestre, el radio de 30 a 45 km es el que muestra mejor absorción neta, con 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie en construcción, ya que suma 75.000 m2. La franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza los USD 6,2/m².
Lourdes Basso, broker industrial de Cushman & Wakefield, explicó que “la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 y 5.000 m². Dentro de este segmento hay muy baja disponibilidad, con lo cual se percibe una demanda no satisfecha que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”.
