Los esquemas de trabajo híbridos continúan impulsando la ocupación de más metros cuadrados de oficinas en toda la región.
Tras los cambios que impuso la pandemia, los empleadores encontraron un nuevo equilibrio que se traslada a su vez a los edificios de oficinas clase A.
Como en otras latitudes, en Sudamérica se continúa incrementando la presencialidad laboral, en el marco de la modalidad de trabajo híbrida, lo cual genera una tendencia hacia la baja en la superficie disponible de oficinas. Las empresas que luego de la pandemia apostaron por reinventar el uso de las oficinas buscan espacios más saludables y adecuados.
Esto afectará positivamente, presionando la vacancia a la baja. Estas son las principales conclusiones del Market Beat regional de oficinas premium para el primer semestre de 2023, elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield.
Buenos Aires cerró el primer semestre del año con una vacancia de 14,1% en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual de 11,3%, en tanto que Río de Janeiro continúa con una tendencia marcada a la baja, cerrando el primer semestre en 28%, el valor más bajo desde comienzos de 2016, y São Paulo se mantiene estable en 22,5%.
En Santiago, el segundo trimestre de 2023 finaliza con una vacancia de 11,1 %, equivalente a una superficie de 192.587 m2, lo que representa un aumento interanual de 13%. En Bogotá, el mercado de oficinas clase A sigue actualizando su oferta con la entrada de nuevo inventario, con una vacancia que se mantiene en 12%,mientras que en Lima el retorno progresivo a los espacios de trabajo redujo este índice a 19%, lo cual representa 12,7% menos que en el mismo período del año anterior.
Oferta, demanda y precio
Luego de la reacción apresurada de retornar a las mismas oficinas tras la pandemia, que repercutió en gran parte de los países de la región en la recuperación del mercado, en la primera mitad de este año se comenzaron a notar comportamientos estratégicos por parte de las empresas, centrados principalmente el bienestar de los ocupantes.
“En el caso de Buenos Aires, se registró una absorción neta positiva de 5.509 m² en este primer semestre, cifra que aún no puede considerarse como un indicador de recuperación”, puntualizó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Con una absorción neta de 38.173 m², Río de Janeiro percibió una tendencia de más ocupaciones al comienzo del año y una desaceleración en la última parte del semestre. A su vez, el mercado de oficinas CBD clase A de São Paulo mostró una absorción neta positiva, de 34.404 m².
En Santiago, la absorción neta alcanzó un valor de 11.262 m² en el primer semestre del año. Bogotá cerró el período con 35.590 m². Por su parte, Lima mostró una absorción neta de 20.089 m².
“Con respecto a los valores de los alquileres, en esta primera mitad de año el precio promedio pedido experimentó un alza generalizada. Esto se debe a que las principales empresas están evaluando estratégicamente el uso de la oficina y liberando pisos de grandes superficies para ocupar menos metros cuadrados, pero de mayor calidad. Estas desocupaciones presentan valores por encima del promedio del mercado” agregó Wundes.
El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,95 USD BNA/m2, una suba de solo 2% respecto del período anterior. En Río de Janeiro se incrementó 17% respecto del semestre anterior, con un precio de renta promedio de 18,20 USD/m2, y São Paulo registró una marcada alza culminando el período en 21,54 USD/m2.
En el caso de Santiago, hubo una suba en dólares estadounidenses, debido al cambio en moneda local. El 11,6% de incremento registrado en el primer semestre fue impulsado principalmente por la inflación. Bogotá presenta una situación similar, con un aumento en el precio de renta de 8 % interanual, cerrando en 17,8 USD/m2. Finalmente, Lima es la única ciudad en la cual el precio disminuyó hasta 15,7 USD/m2.
Obras
A medida que las empresas van clarificando sus necesidades y posiciones, las obras en curso comienzan a tener fecha de entrega. No sucede lo mismo con los proyectos pautados, los cuales están en evaluación hasta que ingresen al mercado los metros cuadrados en obra.
En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 329.468 m2. La mayor parte de esta superficie debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización continúan aplazadas.
Rio de Janeiro sigue la tendencia de los últimos períodos y no presenta entregas desde 2018 pero, a diferencia de otros períodos, la superficie futura ascendió a 470.293 m². Por otro lado, con 1,2 millones de m² construidos desde 2015, en São Paulo se entregaron 119.000 m² de nuevo inventario durante el primer semestre de 2023.
Santiago cuenta con 185.386 m2 en construcción, 87% de los cuales se espera que estén en operaciones a más tardar en 2024. La superficie de proyectos que aún no inician sus construcciones es de 205.149 m2.
En Bogotá, se encuentran en construcción 150.015 m² representados en ocho proyectos y, para el cierre de este año, se proyecta el ingreso de 10.800 m². En Lima, con una superficie en construcción de 67.960 m2, es posible estimar fechas de entrega a medida que se visualizan los avances de las obras. Los proyectos que aún no inician suman 46.069 m2.
