El descenso de la vacancia, quebrando una tendencia alcista de tres años, marca el inicio de la tan esperada recuperación pese a la pandemia.
El precio de alquiler mensual unitario promedio total descendió levemente a cinco dólares el metro cuadrado.
El primer semestre de 2021 trajo indicadores positivos para el mercado logístico de Buenos Aires, con una menor vacancia y buenas perspectivas originadas especialmente en la gravitación del comercio electrónico.
Según el último informe elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, con una tasa de vacancia que descendió a 14,3%, es decir 4,47 puntos porcentuales por debajo del semestre anterior, se generó un quiebre en la tendencia alcista que venía registrando el sector desde fines de 2018 y se espera que esta baja continúe durante los próximos meses.
Lucas Desalvo, gerente de Análisis de Mercado de Cushman & Wakefield, sostuvo que “de esta forma, se inicia un proceso de recuperación de cara al segundo semestre del año, que en parte se fundamenta por el crecimiento del e-commerce dentro del escenario de pandemia y el cambio producido en los hábitos de consumo, los cuales se han volcado a los medios digitales”.
Por su parte, Santiago Isern, corredor Senior Industrial de la compañía añadió que “la etapa que atravesamos es, sin dudas, un momento propicio para invertir en depósitos y centros logísticos. En el estado actual del mercado, existen muchas oportunidades para refuncionalizar y convertir viejos galpones en depósitos de última milla, lo mismo que para mudarse si es necesario alquilar un nuevo espacio”.
Oferta y precio
La absorción neta durante el primer semestre fue de 154.373 metros cuadrados, como resultado de 5.900m² desocupados y 160.273 ocupados, mostrando un balance favorable para el sector y llegando, en tan solo seis meses, al máximo histórico alcanzado en 2017. Dentro de la superficie ocupada, se encuentran 60.048 metros de obras finalizadas que entraron al mercado con 80% de su superficie prealquilada.
De los metros contratados, 64% se registró en el Triángulo de San Eduardo, volviendo a posicionar a este submercado con una vacancia de 9,1%, valor similar al registrado antes del inicio de la pandemia, cuando algunas empresas de e-commerce y operadores logísticos migraron hacia zona Sur, lo que provocó una importante desocupación de superficie.
En cuanto al precio de alquiler mensual unitario, el promedio total descendió levemente a cinco dólares el metro cuadrado en el semestre, equivalentes al cierre de ese período a 505,9 pesos el metro cuadrado, según el trabajo de Cushman & Wakefield.
El estudio agregó que si bien el mercado, medido en dólares, lleva tres años con valores a la baja, se espera que la disminución en la tasa de vacancia genere una mejor posición de renegociación para los propietarios de centros logísticos ante la escasa oferta de grandes superficies, lo cual supone un proceso de recomposición en el valor pedido.
Entre los indicadores económicos que afectan al sector, se destacaron tres por la incidencia directa que tienen en los ajustes de contratos: el dólar oficial aumentó 38% en los últimos 12 meses; el índice de la Cámara Argentina de la Construcción tuvo un resultado de 68% y el índice Cedol se incrementó 41%, ambos resultados medidos anualmente.
Superficies
Durante el primer semestre del año se entregaron 60.048m2, compuestos por la ampliación del centro de distribución de Correo Argentino en el Triángulo de San Eduardo y la finalización de Lumina Pilar, en el submercado Ruta 8. Para la segunda parte del año resta el ingreso de 104.026m2, superficie que en su mayoría se encontrará en el submercado Oeste.
En tanto, hay 697.655 metros cuadrados en proyecto, cuyo ingreso al mercado dependerá de la recomposición en la tasa de vacancia y de los precios. En caso de no contar con obras nuevas durante 2022 y quedar para ese año sin nuevo stock, el mercado interrumpiría una serie de más de 10 años de continuo crecimiento, concluyó el informe Cushman & Wakefield.
