Continúa la demanda de espacios logísticos en Sudamérica, pero con menor ritmo en algunos países.
Cada ciudad ha mostrado distintas particularidades en la primera mitad del año.
En el mercado logístico continúa habiendo una demanda importante de superficies de almacenamiento clase A en las principales ciudades de Sudamérica, pero con una disminución de 23 % en comparación al mismo período de 2022. Ese es el dato más importante que surge del informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el primer semestre de 2023 elaborado por el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
“Las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires son las que presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,70%, 1,66 % y 2,80% respectivamente. Las dos últimas han seguido en descenso en estos últimos períodos, ya que la superficie disponible es limitada para la demanda existente. Cada ciudad se ha comportado de manera particular, pero manteniendo cierto dinamismo”, manifestó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
En Lima la vacancia aumentó en 6,38% respecto del semestre anterior y cerró en 9,34%. En Buenos Aires el crecimiento de la industria hizo descender la vacancia hasta el registro previamente mencionado y los espacios continúan con absorciones sostenidas, lo cual hace que la vacancia también se mantenga muy baja.
En Santiago la absorción neta de centros logísticos Clase A disminuyó interanualmente en un 58%, elevando la vacancia de 0% a 0,7%. En São Paulo se incrementó levemente hasta 9% y en Río de Janeiro, con un importante aumento de la producción, llegó a 18,76%, la más alta de la región.
Crecimiento
Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registra en Sudamérica un aumento promedio del inventario de centros logísticos de 3,13%. Se destacan Santiago, con 4,30%, y São Paulo, con una variación positiva de 3,94%.
São Paulo y Rio de Janeiro son las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 450 m², lo que explica, en parte, por qué poseen las vacancias más altas de la región. A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 255 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m².
A lo largo de 2022 se registró una transferencia acumulada de 15.530.000 TEUS en los puertos analizados, lo cual corresponde a 10 % más que el año 2021. Callao es el puerto que más aumentó su movimiento, pasando de 2.486.425 a 2.847.044 TEUS, una variación de 14,50%. El Puerto de Buenos Aires mostró un desempeño negativo, con una disminución de 40,55%, consecuencia de la situación país y las restricciones de las importaciones.
Finalmente, los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Río de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.
Precios
Se registran en las principales ciudades de la región aumentos en los precios de renta pedidos por lo que, al cierre del primer semestre, el promedio entre los países fue de 5,99 USD/m², 13 % más alto en comparación al semestre anterior (5,30 USD/m²).
Buenos Aires (USD 7,16/m²) evidenció el incremento semestral más significativo en este indicador con 25% de diferencia y una variación interanual de 33%. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5 por m². En Santiago, los precios cerraron el semestre en un valor de USD 7,88 por m², 15% más altos en relación con lo registrado el semestre anterior y una variación interanual de 33,5%. São Paulo también mostró una importante variación positiva anual, terminando el segundo semestre en USD 5,91 por m² al mes (+17%).
Por su parte, el precio promedio en Bogotá cerró el primer semestre, para el mercado de bodegas, en USD 4,88 por m², lo que refleja un aumento de 3% en comparación con el mismo periodo de 2022. En Lima, mientras tanto, el precio de renta pedido cerró en 5,70 USD/m², lo que significó un ligero incremento de 2,7% respecto del segundo semestre de 2022. Esto es a pesar del crecimiento de la disponibilidad, principalmente en la Zona Sur.
Rentabilidad
Producto de las políticas monetarias más restrictivas en la región, y de sus repercusiones en los mercados de financiación inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentando para reflejar esta nueva realidad y la correspondiente prima de riesgo.
“Si bien existe aún un fuerte apetito para la inversión industrial, empujado por la demanda sana en el sector y la escasez de producto de calidad en los principales mercados, sigue percibiéndose una brecha en las expectativas de cap rates entre compradores y vendedores. A medida que se vayan iniciando los ciclos de baja de tasas de interés en los mercados, esta brecha se irá estrechando con mayor número de transacciones de inversión en renta logística, sobre todo en la clase de activo más institucional (A), y, en primera instancia, en los mercados más líquidos como Brasil y Chile. El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica debería encontrarse alrededor del 7 %.” comentó Herman Faigenbaum, CEO de Cushman & Wakefield para Sudamérica.
Lo que viene
A pesar de que aún existe una demanda más alta que el promedio de los últimos seis años, dado que hay poca oferta de metros cuadrados disponibles, este semestre se identifican cifras de absorción neta de al menos 50% inferiores al mismo periodo del año anterior en la mayoría de las ciudades, excepto Lima y Río de Janeiro.
Si se compara la dinámica de cada ciudad y se proyecta un escenario de producción y absorción similar, se podría prever cómo será el panorama al cierre del año 2023:
Bogotá y Buenos Aires tuvieron una caída promedio de la vacancia de 50% respecto del mismo período de 2022 y se anticipa que si esta dinámica continúa, la vacancia podría ir bajando, acercándose a 0%, sobre todo si la producción de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsará los precios de arriendo pedido al alza.
São Paulo, Rio de Janeiro, Lima y Santiago experimentan este semestre un aumento de la vacancia. En todos estos casos la producción de nuevas superficies sobrepasa la absorción neta acumulada. Lima presenta una mejor demanda este año, con una absorción neta cinco veces mayor que la registrada el primer semestre de 2022 y la vacancia tiende a aumentar debido a que la producción es más alta.
Santiago comienza este año a mostrar un cambio en la demanda, con una disminución en la absorción neta, que según proyecciones se va a reiterar en el tiempo, aumentando paulatinamente la vacancia de centros logísticos en esta ciudad.
