El anillo más cercano a los centros urbanos concentra la mayor oferta de posiciones en depósitos.
“La oferta sigue siendo escasa, es muy posible que 2022 termine sin espacios”.
La mayor demanda de posiciones en la última milla del área metropolitana del Gran Buenos Aires, a partir de los cambios en el mercado inmobiliario logístico, han generado la necesidad de modificar la forma de mostrar la oferta de espacios disponibles para almacenes.
El Gran Buenos Aires tiene una importante concentración urbana en los primeros 30 kilómetros desde su centro, donde se aglomera 78 % de su población, en un territorio por el que pasan diversas rutas provinciales y nacionales, líneas ferroviarias y otros medios de transporte que permiten la conexión entre la periferia y el centro de la ciudad.
En este contexto, el reemplazo del sistema de zonas por puntos cardinales por uno de radios según cual fuera su cercanía respecto del centro urbano porteño permite generar áreas concéntricas con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, según advirtieron desde Cushman & Wakefield.
La mayoría de los grandes depósitos se encuentran entre el kilómetro 30 y el 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 metros cuadrados, por lo que allí se concentra la mayor oferta del mercado. Mientras que, entre el kilómetro 0 y el 15, lo que se denomina última milla, están los almacenes más pequeños y adecuados para operaciones de comercio electrónico.
Otra variable que se sumó para generar este sistema de radios fue la movilidad, ya que es uno de los factores determinantes de la logística en la Argentina, donde 93 % de la carga se mueve en transporte automotor.
Desde el kilómetro 30 se observan las rutas que atraviesan los radios. Sobre el corredor norte, se destaca la Ruta Nacional 9 -el eje de comunicación más importante con el Mercosur- y la 8 que es la principal vía al núcleo productivo agro; en el sur, está la RN 3 que concentra el movimiento en la provincia de Buenos Aires, junto a la Autovía 2. Por último, en el oeste está la RN 7 que llega a Chile.
A nivel fluvial, la Hidrovía Paraná-Paraguay constituye una vía navegable de 3.442 kilómetros y en la zona se encuentran los tres puertos que concentran 92 % del movimiento de carga contenerizada del país: Buenos Aires, Exolgan y Zárate.
Un mercado que cambió
Santiago Isern, broker senior de la empresa, explicó: “Vimos que el mercado estaba cambiando y se estaba dinamizando mucho y, con el auge del comercio electrónico y la necesidad que se creó de espacios urbanos o cerca de la ciudad para hacer la logística de aprovisionamiento de la última milla, entendimos que el análisis histórico que tenía el sector logístico que era por submercados geográficos de sur, norte y oeste, no servía para explicar lo que estaba sucediendo”.
“No era un tema de puntos cardinales, sino de cercanía y no importaba tanto la orientación sino la distancia respecto de la Ciudad de Buenos Aires como primer punto de referencia, porque esos epicentros, como puede ser la capital, se van a ir trasladando a otros grandes centros urbanos de todo el país, por lo que alrededor de todos ellos se van a ir generando sistemas de radios de alguna manera. Esto va a ser muy importante a la hora de considerar precios y vacancia”, agregó.
Para Isern, el análisis de los primeros resultados de este sistema “fueron realmente sorprendentes, porque lo que nos indicó fue que todos esos metros que el mercado estaba reclamando se estaban absorbiendo en el primer anillo, confirmando que la demanda logística para la última milla estaba en expansión y necesitaba una buena cantidad de metros cuadrados”.
Más allá de eso, reconoció la existencia de otros factores que exceden a la definición de última milla y que validarían esta nueva forma de mirar el mercado.
Entre ellos, mencionó que “en primera medida había cierta sorpresa con lo que sucedía en el primer anillo alrededor de la ciudad, pero los submercados están mucho más interconectados que antes, hay obra pública que los comunica mejor y de manera mucho más eficiente”.
“Antes, era difícil pensar en una relación entre norte y sur, pero ahora hay un Paseo del Bajo que los relaciona de manera eficiente. No se podía concebir un vínculo entre norte y oeste, pero existe el Buen Ayre; o entre norte y sur, pero está la continuación del Buen Ayre y la Ruta 6 que está siendo reconstruida en su totalidad. Entonces, los submercados geográficos que antes se veían como cosas separadas, hoy están intercomunicados”, analizó.
En esa línea, “tiene sentido que un anillo analice los tres puntos cardinales al mismo tiempo en función de la distancia que existe respecto de un puerto, una zona urbana. Por eso, se debe ver todo más relacionado y dejar de ver las zonas sur, oeste y norte, porque están más conectadas que hace 20 años, cuando se hizo la división en mercados geográficos”.
Valores y vacancia
Respecto de los precios de los espacios en oferta, puso el acento en que “los anillos más cercanos a los centros urbanos importantes tienden a ser más caros, por disponibilidad de tierras, ya que las más cercanas a la ciudad tienen mayor demanda y, por eso, precios más altos y con menor vacancia. El año pasado, la vacancia en el primer anillo bajó 50%”, recordó.
Al respecto, Isern reconoció que “la oferta sigue siendo escasa, es muy posible que 2022 termine sin espacios, porque son muy pocos los metros que quedan sin absorber. Por lo que a fin de año quede una disponibilidad de solo cuatro o cinco puntos, con muy pocas alternativas disponibles de más de 10.000 metros cuadrados”.
“En ese escenario –continuó-, la propuesta por radios permite comparar y entender opciones en distintos puntos, porque no van a estar los espacios donde los usuarios los busquen. No van a entrar más ofertas durante el año y no se van a construir porque el mercado local se acciona reactivamente, cuando se empiezan a terminar los metros recién se empiezan a construir nuevos”, indicó.
“Por eso, quienes inicien 2023 con oferta van a ser los ganadores. Siempre, quien se adelanta a construir, cuando la vacancia empieza a bajar y los precios a subir, es quien tiene para ofrecer los depósitos que se toman y el resto recién ahí reacciona y así funciona este mercado”, sentenció el especialista.
Fuente: Transporte & Logística – La Nación
