En pandemia, se alquilaron la mitad de los depósitos Clase A de última milla disponibles en la zona del AMBA.
El primer radio pasó de una vacancia de 22,2% antes de la pandemia a 10,5% al cierre del tercer trimestre.
En los últimos meses, hacer compras online fue una tendencia que se aceleró abruptamente y según datos de la Cámara del sector, durante el primer semestre, las transacciones por comercio electrónico crecieron 106% respecto del año anterior y 8% de los argentinos compraron online por primera vez durante la cuarentena.
Esta situación impulsó al sector de inmuebles logísticos a adaptarse de manera rápida a las tendencias globales de distribución y logró atraer más atención del mercado y de inversores, según lo que surgió de un estudio de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Además de examinar el mercado por zonas (Norte, Oeste y Sur), se llevó a cabo un análisis a partir de un esquema de radios basado en la distancia respecto del centro geográfico de la Ciudad de Buenos Aires, para saber si existe una relación entre los centros logísticos propios de empresas y de renta y la distancia que tienen respecto del centro geográfico de la CABA.
El informe muestra que en el caso de los centros propios, la mayoría de los ocupantes son de retail y de consumo masivo, y se ubican en los primeros 30 kilómetros de los centros urbanos. En cuanto a los de renta, la mayoría está en el radio que va del kilómetro 30 al 45 y en gran parte están destinados a cubrir operaciones logísticas en la primera instancia del circuito de distribución.
La gran mayoría de los depósitos XXL (con superficies promedio de 30.000 m2) se encuentran en la franja del kilómetro 30 al 45, es por eso que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado, mostrando una relación de cara a la operación inicial con la dación de carga por parte de fábrica del sector y la vinculación con el Mercosur.
“En el tramo final antes de entrar a la de última milla, encontramos que, de los 606.000 metros cuadrados relevados, 520.000, es decir 86 %, se ubican en el submercado Sur. Esta tendencia a elegir el submercado sureño tiene que ver con que se encuentra a menos de 15 kilómetros de la mayor parte del Área Metropolitana de Buenos Aires, con una posición ideal para operaciones de e-commerce”, dijo Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Vacancia
El análisis demostró el impacto real del e-commerce durante la pandemia. El primer radio de 15 kilómetros pasó de una vacancia de 22,2% antes de la pandemia a 10,5% al cierre del tercer trimestre. Siendo hoy el radio con menor vacancia y con el valor locativo más alto del mercado, con cifras que rondan entre 6 y 7,5 u$s/ m2 mensuales.
De este modo, la vacancia resulta significativamente menor que el promedio de 18,3% que presenta el mercado en general según los datos de Cushman & Wakefield para el tercer trimestre del año. La superficie disponible actual es de 406.000 m2, de los cuales 259.000 corresponden a Zona Norte, 142.000 a Zona Sur y 5.000 a Zona Oeste.
En tanto, la disponibilidad promedio oscila en torno de los 12.000 m2, por lo cual la posibilidad de alojar a grandes operaciones sigue siendo compleja pese a la vacancia, continuando con el esquema de built to suit como una alternativa viable para los grandes operadores.
